2025년 부동산 시장은 상업용과 주택 시장의 온도차가 어느 때보다 뚜렷했다. 외국 관광객 급증과 공급 절벽이 겹친 호텔, 사옥 수요가 버팀목이 된 오피스, 이커머스 구조 변화가 재편 중인 물류센터까지 상업용은 선택적 회복 흐름이 나타났다. 반면 주택시장은 서울의 구조적 공급 부족과 지방의 '악성 미분양' 누적이 심화되며 내년에도 불확실성이 확대될 전망이다.

올해 상업용 부동산 시장을 관통한 키워드는 수요와 공급의 비대칭이다. 오피스는 실수요 기반의 기업(SI) 매입이 급증하며 가격 하락을 방어했고, 호텔은 외국 관광객 회복이 겹치며 사실상 슈퍼사이클에 근접했다. 물류센터는 작년 공급 폭증 이후 조정기에 들어섰지만 온라인 거래 확대로 핵심 지역 중심 수요가 여전히 견조했다. 이같은 구조가 상업용 시장 전반에 가격 하방경직성을 만들었다는 평가다.

오피스는 독주 흐름이 이어졌다. 공실률은 역사적 저점 수준을 유지했고, 임대료·매매가격 모두 신고가를 경신했다. SI의 사옥 수요가 올해 매입 비중을 37%까지 끌어올렸고, Tower730·페럴타워 등 대형 거래가 이어지며 연간 거래 규모는 20조원을 넘어설 전망이다.

그만큼 리스크도 뚜렷하다. 내년 18만평, 2027~2029년 50만평 이상 공급이 집중되며 종로구(CBD) 중심으로 공실 압력이 누적될 가능성이 크다.

올해 하반기부터 물류센터는 '공급 절벽'에 가까워졌다. 2023년 228만평이던 신규 공급은 올해 74만평으로 급감했고, 2025년도 전년 대비 38% 수준에 불과하다. 반면 온라인 쇼핑 거래액은 259조원으로 사상 최대를 기록했고, C-커머스 확대로 3PL 물량이 크게 늘었다.

내년부터는 반대 양상이 펼쳐질 전망이다. 2024년 인허가 물량이 내년부터 본격 준공되며 수도권 외곽·단일 테넌트 중심 센터는 공실 리스크가 재부상할 수 있다는 분석이 나온다.

호텔 시장은 올해 상업용 중 가장 호황을 기록했다. 외래 관광객은 1056만명을 기록했고, 서울 주요 호텔의 객실점유율(OCC)은 79%, 평균객실요금(ADR)은 19만8000원으로 사상 최고치를 찍었다. 

다만 호텔 공급은 경제성 악화로 정체돼 있어 내년까지 의미 있는 증가가 없을 것으로 보인다. 이 때문에 평당 2250만원·객실당 4억원 수준이 사실상 새 기준선으로 자리 잡았다. 내년부터는 만다린 오리엔탈·자누·로즈우드 등 글로벌 럭셔리 브랜드의 신규 입점이 예정돼 있어 프라임 자산 중심의 양극화가 더 심화될 전망이다.

한 부동산 자문사 임원은 "내년 오피스는 CBD 공급 집중이 가장 큰 변수이고, 물류센터는 저온·하이브리드 전환 여부가 수익률을 가를 것"이라고 말했다.

주택시장은 정부가 부동산 대책을 세 차례 내놓은 이후에도 서울과 비서울의 양극화가 심해졌다. 서울 동대문구 청량리역 롯데캐슬 잔여 세대 청약은 10억원의 시세 차익 기대감에 경쟁률이 최고 4만9491대 1을 기록했다. 악성 미분양에 허덕이고 있는 대다수 지방 상황과 대조된다.

주택 시장은 내년에도 힘들 전망이다. 신규 부지가 절대적으로 부족한 서울은 수요 대비 공급이 더디며, 지방은 여전히 어려운 상황이다.

지방 건설 경기는 회복될 기미가 보이지 않는다. 준공 후 미분양 주택인 '악성 미분양'은 지방이 2만3733가구로 전국 물량의 84.5%를 차지한다. 올해 최대치다. 유동성 확보를 위해 건설사가 보유한 물량을 전세로 전환하는 모습도 보인다. 상황이 이렇다 보니 지방은 사업 수지가 확실한 사업장만 착공하는 추세다.

특히 대구는 내년에 예비 악성 미분양 물량이 대거 대기하고 있다. 2022년부터 미분양이 본격적으로 치솟으며 선분양을 후분양으로 전환한 다수 사업장이 내년 준공을 앞두고 있다. 특히 대구 동구 동대구역 인근에 분양 대기 물량이 많다.

이미 대구는 전국 최다 악성 미분양 부담을 안고 있다. 10월말 기준 대구의 악성 미분양 아파트는 5개월째 감소하고 있지만 전국의 12%를 차지해 10개월 연속 17개 시도 중 가장 많다. 이외의 지방 사업장도 상황이 크게 다르지 않다. 규모의 차이일 뿐 준공을 앞둔 후분양 사업장이 퍼져있다.

건설 및 부동산 업계는 후분양 '폭탄'이 터질 경우 지방 시장이 재차 침체할까 우려하고 있다. 지방 회피 심리가 더 커져 서울과 수도권 아파트 위주로 몰린 수요가 더욱 공고해질 거란 분석이다. 전세사기, 종합부동산세 등 부담으로 비아파트 시장은 수요가 사라졌다.

중대재해처벌법 강화, 노동안전 종합대책 등 건설사를 옥죄는 정부의 정책도 부담이다. 경기 침체 우려에 사업 불확실성까지 겹치며 건설사의 경영 부담이 가중됐다. 건설산업정보원에 따르면 폐업 건설사는 작년에 8년 만에 3000곳을 넘어섰는데, 올해도 현재 추세를 감안하면 3000곳을 넘어설 것으로 보인다.

서울 알짜 지역에서 이뤄지는 재개발·재건축 등 도시정비사업은 내년에도 활발할 거란 평가다. 다만 이는 일부 대형건설사의 몫이다. 올해는 전체 수주 중 40% 이상을 현대건설과 삼성물산이 따냈다. 내년에도 양사는 양강 체제 굳히기에 나설 것으로 보인다.

중견건설사들은 사회간접자본(SOC)과 공공주택 등 공공공사에 기댈 수밖에 없는 실정이다. 내년 SOC 예산은 올해보다 1조6000억원 늘어난 21조1000억원으로 확정됐다.

나이스신용평가는 "착공 및 기성 감소, 고물가 등에 따라 2026년 건설업황은 부진한 흐름을 이어갈 것으로 예상된다"며 "주거용 부동산의 수요와 공급이 대출규제 강화 및 시장 불확실성 등에 따라 위축되면서, 민간을 중심으로 한 주택경기 침체 기조가 지속될 전망이다"고 분석했다.