국민연금이 2026년 국내 부동산 투자 위탁운용사 선정에 나서며 최대 1조2000억원 규모의 자금을 부동산 시장에 공급한다.

27일 국민연금공단은 '2026년 국민연금기금 국내 부동산투자 위탁운용사 선정계획'을 공고했다. 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 펀드와 논코어 대출(Non-Core Debt) 펀드 운용사를 각각 선정할 계획이다.

이번 출자는 두 개 트랙으로 나뉘어 진행된다. 오퍼튜니스틱 펀드와 논코어 대출 펀드 모두 각각 최대 6000억원 이내에서 출자가 이뤄지고, 각 유형별로 최대 2개 운용사를 선정한다. 운용사당 배정 금액은 약 3000억원 수준이다.

각 펀드의 결성 규모는 3530억~6000억원 범위 내에서 운용사가 자율적으로 제안할 수 있다. 국민연금의 출자 비율은 펀드별 약정 총액의 50~85%로 설정된다.

오퍼튜니스틱 펀드는 국내 상업용 부동산을 대상으로 저평가 자산 개발 및 가치 제고 전략을 수행하는 고위험·고수익 투자 성격의 펀드다. 개발형 자산 투자 비중은 40% 이내로 제한되며, 총 차입 한도는 비용 대비 대출(LTC) 80% 이내다. 펀드 전체 기준으로는 75% 이내로 관리해야 한다. 목표 수익률은 각종 보수를 차감한 순 내부수익률(IRR) 기준 12% 이상이다.

논코어 대출 펀드는 상업용 부동산 관련 대출 투자에 집중된다. 투자 대상에는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 브릿지론, 부실채권(NPL) 등이 포함된다. 다만 NPL 비중은 전체의 30% 이내로 제한된다. 투자 구조별로 실물자산은 대출 40% 이상, 개발자산 대출 50% 이내로 구성해야 한다. 목표 IRR은 8% 이상이다.

두 펀드 모두 주거용 부동산 투자는 허용되지 않으며, 투자 대상은 국내 소재 상업용 부동산으로 한정된다. 투자기구는 리츠(REITs) 또는 부동산집합투자기구 형태로 설정된다.

위탁운용사 자격 요건도 구체적으로 제시됐다. 지원 운용사는 최소 5억달러 이상의 누적 순투자 실적 및 5년 이상의 부동산 투자 운용 경력을 보유해야 한다. 기관투자자 자금 비중이 전체 수탁자산의 50% 이상이어야 하며, 최근 3년간 관련 법령 위반으로 중대한 제재를 받은 이력이 없어야 한다.

운용사는 펀드 약정 총액의 최소 1% 이상을 의무 출자(GP 커밋)해야 한다. 펀드 만기는 10년 이내로 최대 2년 연장이 가능하다. 

관리보수는 오퍼튜니스틱 펀드의 경우 투자잔액 기준 0.6% 이하, 논코어 대출 펀드는 0.4% 이하로 설정됐다. 성과보수는 오퍼튜니스틱 펀드의 경우 IRR 12% 초과분에 대해 최대 15%, 논코어 대출 펀드는 초과분의 최대 10%까지 적용된다.

선정 절차는 공고 이후 제안서 접수 및 심사, 현장실사, 선정위원회를 거쳐 최종 확정된다. 오퍼튜니스틱 펀드는 오는 4월 24일까지 제안서를 접수받고 6월 중 최종 2개사를 선정할 예정이다. 논코어 대출 펀드는 오는 7월 접수를 거쳐 9월 중 운용사를 확정한다.

국민연금공단 측은 "제안 운용사 간 경쟁 상황과 적격성, 제안 조건 등을 종합적으로 고려해 최종 선정 운용사 수와 출자 금액을 조정할 수 있다"며 "기존 운용사 중 투자 집행률이 일정 수준에 미달하는 경우 이번 선정 참여가 제한된다"고 밝혔다.