코람코자산신탁이 추진 중인 현대자동차그룹의 사업장 기반 부동산 유동화 리츠(이하 현대차 리츠)의 투자자 모집이 사실상 완료됐다. 이달 중 국토교통부 리츠 설립 인가를 거쳐 거래가 마무리될 전망이다.

투자은행(IB)업계에 따르면 이번 리츠는 현대차의 국내 영업·서비스 거점 부동산을 기초자산으로 하는 세일앤리스백(Sale & Lease-back) 구조로 설계됐다. 현대차가 보유 자산을 리츠에 매각한 뒤 장기 책임임차(마스터리스) 방식으로 재임차하는 형태다. 자산관리회사(AMC)는 코람코자산신탁이 맡는다.

이번 거래는 소수 투자자 중심의 클럽딜 형태로 진행됐다. 초기 다수 기관을 대상으로 한 투자자 모집과 달리, 확정 투자자 위주로 구조를 재편해 펀딩을 마무리한 것으로 전해졌다.

이번 우선주 투자에는 코람코라이프인프라리츠와 한국투자증권, 현대자동차그룹이 참여하는 것으로 파악된다. 코람코라이프인프라리츠가 약 1200억원을 투자해 전체 우선주의 50%를 확보하고, 한국투자증권은 약 480억원(20%)을 투자하는 구조다. 나머지 약 720억원(30%)은 현대차가 부담할 예정이다. 총 우선주 규모는 약 2400억원 수준으로 추정된다.

우선주 투자자에게는 연 7%대 중반 수준의 배당 수익률이 제시됐다. 이번 리츠는 현대차가 전체 자산에 대해 장기 책임임차 계약을 체결한 구조로 설계됐으며, 임차 기간은 약 16년 수준이다. 

코람코라이프인프라리츠는 이번 투자를 통해 확보되는 배당 수익을 기존 투자자 배당 재원으로 활용할 계획이다. 투자 재원은 보유 자산 매각 대금과 차입 여력을 활용하는 방식으로 마련된 것으로 알려졌다. 별도의 유상증자 없이 신규 투자를 집행하는 '캐피탈 리사이클' 구조다.

리츠 기초자산은 현대차의 국내 영업망과 브랜드 거점으로 구성된다. 자산 가격 기준 수도권 비중이 약 80% 수준으로, 일부 지방 거점 자산도 포함됐다. 다만 현대차 본사와 생산 공장 등 핵심 자산은 이번 유동화 대상에서 제외됐다.

이번 리츠는 공모 상장을 전제로 하지 않는 사모 구조로 설계됐다. 초기 단계부터 총액 인수 이후 셀다운(재매각)을 제한하는 조건을 적용해 투자자 구성을 제한하고, 장기 보유 중심의 투자 구조를 구축한 점이 특징이다.

현대차는 이번 자산 유동화를 통해 확보한 자금을 미래 모빌리티 및 전동화 등 신성장 사업에 재투자할 계획이다. 현대차의 보유 부동산 장부가액은 약 16조원 수준으로, 이번 거래는 그 중 일부를 단계적으로 유동화하는 과정이다. 이번 리츠의 총 투자 규모는 1조원 안팎으로 추정된다.