제이알글로벌리츠 신용등급이 가장 낮은 'D'로 강등됐다. 상장 리츠로는 첫 디폴트 사례다.

28일 한국기업평가는 제이알글로벌리츠 무보증사채, 전자단기사채 신용등급을 각각 기존 'BB+(부정적 검토)', 'B+(부정적 검토)'에서 일괄 'D'로 변경했다. 한국신용평가도 기존 'BB+(하향 검토)', 'B+(하향 검토)'에서 'C(하향 검토)'로, 'C(하향 검토)'에서 'D'로 두단계 내렸다.

이번 신용등급 하향 조정은 지난 27일 제이알글로벌리츠가 서울회생법원에 기업회생절차 개시를 신청하고, 만기도래를 앞둔 전단채 400억원을 상환하지 못하면서 이뤄졌다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 오피스 자산인 파이낸스 타워와 미국 뉴욕 맨해튼 빌딩을 주요 투자자산으로 보유한 상장 리츠다. 지난해 말 기준 자산 총계는 2조7000억원, 부채비율은 131.4%다. 2025년 하반기 기준 상각전영업이익(EBITDA)는 약 545억원으로 금융비용을 감당할 수 있는 수준이었다. 선순위 대주가 제시한 감정평가액 기준 자산가치 대비 차입부채 비율(LTV)도 81.9%로 높은 편이지만, 외형적으로는 자산가치가 차입부채를 웃돌고 있었다.

신평사들은 이번 부도를 자산가치 훼손에 따른 구조적 부실보다 유동성 위기로 판단했다. 환헤지 정산금 등 비경상적 자금 소요가 발생한 가운데 기존 차입부채 만기가 단기간에 집중됐고, 벨기에 자산에서 캐시트랩(Cash Trap Event)이 발생하면서 추가 차입 여력과 시장성 차입 차환 가능성이 급격히 약화됐다는 설명이다.

한기평은 "보유 자산이 일정 수준의 담보가치를 유지하고 있음에도 단기 가용 유동성 확보에 실패하면서 적기 상환 능력이 훼손됐다"며 "유동성 부담이 실제 채무불이행으로 현실화된 사례"라고 평가했다.

이번 사안이 상장리츠 신용도 판단의 중요한 분기점이라는 평가다.

한신평은 "상장리츠가 발행한 채권이 적기상환에 실패하고 법정관리를 신청한 첫번째 사례라는 점에서 상장리츠 신용도 판단에 중요한 사건"이라며 "상장리츠 신용평가 시 유동성 대응능력 및 자본시장 접근성 등 재무탄력성에 대한 모니터링을 보다 강화할 예정"이라고 밝혔다.