인공지능(AI) 투자 확대가 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 자금 흐름까지 바꾸고 있다. 상당수의 상업용 부동산 개발사업이 본PF 전환에 어려움을 겪는 가운데 데이터센터는 오히려 기관투자자들의 선호 자산으로 떠오르고 있다.

최근 수도권 한 데이터센터 사업장에서 시행사가 토지 매입 잔금을 납부하지 못하면서 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 복수의 투자자가 관심을 보이며 최근 한 곳이 우선 매수자로 선정된 것으로 알려졌다. 일반적인 상업용 부동산이었다면 사업 정상화가 쉽지 않았을 거란 분석이다.

해당 사업장은 다른 용도로 개발을 추진하던 당시 이미 한국전력과 20MW 규모의 전기사용계약을 체결한 상태였다. 이후 데이터센터 개발을 추진하면서 전력 인프라를 갖춘 사업장이라는 점이 부각돼 사업 가치가 크게 높아졌다는 평가를 받았다. 데이터센터라는 자산 특성과 전력 확보 여건을 고려하면 새 투자자 인수 이후 본PF 전환도 어렵지 않을 것으로 보인다.

사실 이번 사례는 오히려 예외적인 경우라는 평가가 나온다. 부동산투자업계에 따르면 최근 지역과 관계없이 상당수 사업장에서 본PF 전환이 수월한 것으로 전해진다. AI 확산으로 데이터센터 수요가 급증하면서 기관투자자들도 적극적으로 자금을 공급하고 있기 때문이다.

실제 최근 데이터센터 개발사업은 잇따라 PF 조달에 성공하고 있다. 지난 4월 총사업비 약 1조4000억원 규모의 경기 용인 덕성리 AI 데이터센터 개발사업은 엠디엠자산운용과 유진투자증권의 주선으로 7100억원 규모의 본PF를 조달했다. 이어 5월에는 경기 부천 삼정 AI 허브센터 개발사업이 1590억원 규모의 PF 대출을 실행했고, 서울 금천구 데이터센터 개발사업도 PF 조달을 마쳤다.

부동산업계 한 관계자는 "금리가 높아지고 공사비가 치솟으며 최근 데이터센터 이외의 사업장은 본PF 전환이 이뤄지지 못하는 사업장이 허다하다"고 말했다.

시장의 투자 기준도 빠르게 바뀌고 있다. 작년까지만 해도 수도권 접근성과 통신 인프라가 데이터센터 입지의 핵심 경쟁력으로 꼽혔지만, 최근에는 전력 확보 여부가 사업성을 좌우하는 핵심 요소로 떠올랐다. 

아울러 수요가 공급을 앞지르면서 선임차 계약이 확산하는 모습이다. 현재 수도권 데이터센터 공실률은 5% 미만으로 역대 최저 수준이다.

종합부동산 자문사 CBRE는 "아직 공급이 가시화하지 않은 2027년, 2028년 예정 자산에서도 각각 16.0%, 23.5% 수준의 선임차가 이미 체결됐다"며 "이는 과거 수도권 데이터센터 시장에서 관찰되지 않았던 현상으로, 수요 주체들이 준공 전단계에서부터 선제적으로 임차를 확보하는 행태로 전환하고 있음을 의미한다"고 분석했다.