블랙록이 아시아·태평양 부동산 시장을 새로운 투자 기회로 지목했지만, 한국에서는 아직 투자 기준을 충족하는 전략을 찾지 못했다고 밝혔다.

해미시 맥도널드(Hamish MacDonald) 블랙록 아태지역 부동산 투자 부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO)는 28일 서울 종로구 블랙록자산운용 서울 사무소에서 기자간담회를 열고 아태지역 부동산 시장의 투자 기화와 전망을 발표했다.

맥도널드 대표는 부동산 투자의 패러다임이 변해 더 이상 전통적인 투자 방법은 통하지 않는다고 강조했다. 2020년 이후 금리가 인상돼 구조적으로 자본 비용이 커졌기 때문이다. 인플레이션의 변동성이 이어지고 있으며 지정학적인 변동성 또한 커졌다.

맥도널드 대표는 새로운 투자 환경에 맞춰 전략을 구축해야 수익을 창출할 수 있다고 짚었다. 블랙록은 ▲인플레이션에 대응하기 위해 임대료를 조정할 수 있는 섹터 투자 ▲인구구조 변화와 필수 인프라 성격의 부동산 수요 확대에 투자 ▲인구 증가와 정부 지원의 수혜가 기대돼 GDP와 낮은 상관관계를 가진 섹터에 투자 등을 핵심 전략으로 제시했다.

특히 호주, 싱가포르, 일본 등 아태 시장에서 분산투자 기회가 있을 거라 전망했다. 아태 시장은 미국, 영국 등 서구 시장과 수익률 상관관계가 낮아 분산투자 효과가 있기 때문이다. 서구 시장에서 수익률이 떨어져도 아태 시장은 상대적으로 덜 떨어지거나 오를 수 있다는 설명이다. 아태 시장에서 GDP 성장과 무관하게 부동산 성장세를 이끌 요소로 높은 인구 증가율(호주), 견조한 주거용 부동산 수요(싱가포르), 늘어나는 관광객 수(일본)를 꼽았다.

블랙록은 투자 전략 핵심으로 '리스크 통제 가능성'을 제시했다. 단기간 내 현금흐름을 창출할 수 있는지, 임대료 조정이나 용도 변경 등 적극적인 자산 운용을 통해 가치를 높일 수 있는지가 대표적인 통제 가능 요인으로 꼽혔다. 반면 개발·시공 과정의 불확실성이 크거나 투기적 수요가 늘어나는 자산은 투자 대상에서 상대적으로 배제한다.

블랙록은 이날 아태 지역의 투자 기회를 강조했지만, 한국 시장에서는 아직 자체 투자 전략에 부합하는 자산을 찾지 못했다고 평가했다.

특히 한국 주거(living) 시장의 경우 투자하기에 이른 단계로 판단했다. 맥도널드 대표는 "인구학적으로는 수요가 명확해 공급이 필요할 것으로 본다"며 "초기 시장에 진입하기 위해서는 감수해야 하는 리스크도 존재하지만, 지금은 (시장이) 알지 못하는 리스크가 있다고 판단한다"고 밝혔다.

데이터센터 또한 전략을 고민하는 단계로 파악된다. 맥도널드 대표는 "(한국에서) AI 및 컴퓨팅 수요 증가에 따른 데이터센터 확충이 필요하다고 보며 블랙록에는 데이터센터 투자를 위한 전문가를 보유하고 있다"며 "(현재로선) 블랙록 아태지역 부동산 투자부문은 한국 데이터센터도 위험조정수익 전략에 맞지 않아 투자하고 있지 않다"고 전했다.

다만 한국이 아태 투자 시장에서 소외된 것은 아니라는 설명이다. 맥도널드 대표는 "한국이 (호주, 싱가포르, 일본 대비) 매력이 떨어진 건 아니다"며 "블랙록은 성장세 있는 투자 섹터에서 경쟁 우위를 가져야 하는데 아직 한국에서 자체 투자 조건을 충족할 수 있는 전략을 찾지 못했다"고 말했다.