네이버가 대규모 인공지능(AI) 인프라를 직접 보유하는 대신 브룩필드가 설립하는 특수목적법인(SPV)이 자산을 보유하고, 이를 장기간 사용하는 방식의 투자구조를 추진하고 있다. 브룩필드가 최대 90억달러 규모의 자금을 조달해 데이터센터와 그래픽처리장치(GPU) 등 자산을 확보하고, 네이버는 이를 활용해 AI 사업을 벌이는 구조다.

AI 데이터센터 투자 규모가 기업의 자체 현금창출력을 넘어서면서 글로벌 빅테크 사이에서도 이처럼 '사업자와 자산을 분리'하는 금융구조가 빠르게 확산하고 있다. 기업이 막대한 투자비를 직접 부담하는 대신 인프라펀드와 은행, 사모대출 등 금융자본이 데이터센터 자산에 투자하고 사업자는 장기간 사용하는 방식이다.

투자은행(IB)업계에 따르면 브룩필드는 네이버 AI Factory(AIDC) 구축을 위한 인프라 금융의 세부 조달 구조를 검토하고 있다. 현재 논의되는 선순위 금융 규모만 약 10조원 안팎이다. 국내 대형 증권사 위주로 물량을 배정할 예정이며, 구체적인 금리와 만기, 자본구조 등도 내부 검토 단계인 것으로 파악된다.

네이버와 브룩필드가 올해 7월 발표한 전체 AI 데이터센터 인프라 투자 규모는 최대 90억달러(한화 약 12조원)다. 브룩필드는 독점 자본 파트너로 참여해 별도 SPV를 통해 네이버에 필요한 자본과 인프라를 조달한다. SPV가 GPU와 데이터센터 등 인프라 자산을 보유하고 네이버가 컴퓨팅 자원을 공급받아 사용하는 방식이다.

여기에 엔비디아는 별도로 10억달러를 네이버에 직접 투자한다. 엔비디아가 네이버의 전략적 주주가 되는 지분투자와 브룩필드가 담당하는 인프라 금융을 합하면 전체 프로젝트 규모는 100억달러에 이른다. 엔비디아의 투자는 네이버가 별도로 최소 90억달러의 프로젝트 금융을 확정하는 것을 종결 조건으로 두고 있다.

엔비디아는 네이버라는 사업자에 투자하고, 브룩필드와 금융회사들은 데이터센터와 GPU라는 자산에 자금을 공급하는 셈이다. 네이버 입장에서는 AI 사업 확대에 필요한 대규모 인프라를 확보하면서도 10조원대 투자비를 직접 차입해 모두 부담하지 않는 구조를 만들 수 있다.

이 같은 방식은 네이버만의 행보가 아니다. AI 투자 경쟁으로 필요한 자금 규모가 급격히 커지면서 글로벌 빅테크들도 기존 회사채 중심의 조달 방식에서 벗어나 PF와 사모대출, 자산유동화증권(ABS)·상업용부동산저당증권(CMBS), 매각후임대 등으로 자금원을 넓히고 있다.

삼성증권에 따르면 하이퍼스케일러의 데이터센터 관련 지출(CAPEX)은 2028년까지 약 1조2000억달러(약 1600조원)에 이를 전망이다. 문제는 투자 속도가 자체 현금창출 속도를 앞지르고 있다는 점이다. 향후 AI 투자 과정에서 영업현금흐름만으로 충당하지 못하는 외부 자금 수요가 약 1조5000억달러에 달할 것으로 추산되고 있다. 이에 회사채뿐 아니라 사모대출, PF, ABS, CMBS 등 다양한 형태의 금융이 AI 인프라로 유입되고 있는 상황이다.

대표적인 사례가 메타의 미국 루이지애나 하이페리온 데이터센터다. 메타는 데이터센터를 전부 직접 보유하는 대신 블루아울캐피털이 운용하는 펀드와 별도 법인을 구성했다. 블루아울 측이 지분 80%, 메타가 20%를 보유하고 별도 법인이 데이터센터 자산을 보유하는 구조다. 메타는 장기간 해당 시설을 사용한다. 

네이버와 브룩필드가 추진하는 구조도 큰 틀에서는 이와 유사한 것으로 전해진다. AI 서비스를 제공하는 사업자와 막대한 자본이 들어가는 인프라 자산을 분리하고, 장기적인 사용 수요를 토대로 외부 금융을 끌어들이는 방식이다. SPV 선순위엔 국내 대형 금융사들이 대거 투입되고, 후순위와 에쿼티는 브룩필드를 비롯한 재무적 투자자들의 자본을 결합하는 방식이 유력하다. 

이처럼 AI 데이터센터가 새로운 인프라 투자자산으로 자리 잡으면서 국내 금융회사에도 새로운 시장이 열리고 있다. 과거 데이터센터 금융이 건물과 임대차계약을 중심으로 한 부동산 금융에 가까웠다면, AI 데이터센터는 GPU 등 고가의 컴퓨팅 장비와 전력 인프라, 장기간의 컴퓨팅 수요까지 함께 평가해야 한다. 특히 GPU의 기술적 진부화 속도가 빠른 만큼 전통적인 데이터센터 PF보다 사업자의 장기 사용계약과 신용도가 금융조건을 좌우할 가능성이 크다.

대규모 외부자금 조달이 빠르게 늘면서 차환 부담도 새로운 변수로 떠오르고 있다. 삼성증권에 따르면 소프트웨어 관련 직접대출의 만기는 오는 2027년부터 2029년까지 집중된다. 데이터센터 관련 채권들의 만기도 2028년부터 본격적으로 돌아올 전망이다. AI 투자 경쟁의 첫 단계가 '얼마나 많은 인프라를 확보하느냐'였다면 다음 단계에서는 '어떤 조건으로 조달하고 다시 차환하느냐'가 중요해지는 셈이다.

이를 당장 시스템 리스크로 연결하기에는 이르다는 평가도 있다. AI 컴퓨팅 수요가 여전히 공급을 웃돌고 있기 때문이다. 현재 미국 데이터센터 공실률은 약 1.6%로, 건설 중인 데이터센터 용량의 약 80%가 이미 사전 임대된 상태다.

이에 IB업계의 관심도 결국 네이버와 브룩필드가 짜게 될 최종 계약으로 향할 전망이다. 약 10조원에 달하는 선순위 금융의 만기와 금리뿐 아니라 네이버가 SPV와 맺는 사용계약 기간과 최소 사용량, 브룩필드의 자기자본 투입 규모 등이 금융구조의 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 

한 투자업계 관계자는 "데이터센터가 포화 상태가 될 수록 사업자와 자산을 분리하고 장기 사용계약을 기반으로 외부 자본을 끌어들이는 구조가 늘어날 수밖에 없다"며 "현재로서는 데이터센터 수요가 견조한 만큼 당장의 부실보다는 대규모 조달분의 만기가 돌아오는 시점에 어떤 조건으로 차환할 수 있느냐가 관건"이라고 말했다.