서울 도심 초대형 개발사업인 이오타 서울 오피스 개발이 다시 한 번 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 실패했다. 브릿지론 만기 연장이 무산되면서 기한이익상실(EOD)이 확정됐고, 선순위 4800억원을 둘러싼 리파이낸싱 협상이 막판 분수령에 들어섰다. 협상이 결렬될 경우 다음달 초 공매 절차로 넘어갈 가능성이 거론된다.

이번 사업은 서울역 인근 옛 힐튼호텔 부지 개발과 맞물려 추진되는 이오타 서울 프로젝트의 한 축이다. 힐튼 부지와 별도로 진행되는 오피스 PF는 기존 메트로타워와 서울로타워를 철거하고 대형 업무시설로 재개발하는 사업이다. 두 개 빌딩을 통합 개발하는 구조로, 시공은 삼성물산이 맡고 있다.

이 사업은 그동안 본PF 전환에 번번이 실패하며 6개월 단위 브릿지 연장을 반복해왔다. 시장 금리 상승과 오피스 수요 둔화 우려 속에서 기관 투자자 모집이 쉽지 않았기 때문이다. 대주단은 그때마다 만기를 연장하며 시간을 벌어왔지만, 구조적 해법 없이 연장을 거듭하는 데 대한 피로감도 누적돼 왔다.

브릿지론 총액은 약 7170억원이다. 선순위(트렌치A) 4800억원, 트렌치B 1400억원, 트렌치C 970억원으로 구성돼 있다. 선순위 대주단만 30여곳에 달한다.

최대 대주는 선순위 1500억원을 보유한 KB국민은행이다. 이번 EOD는 사실상 KB국민은행이 트리거를 당긴 것으로 확인됐다. 선순위 투자자인 국민은행은 추가 단순 만기 연장에 부정적 입장을 보인 것으로 전해진다. EOD 확정으로 담보권 실행이 가능한 상태가 되면서 협상은 공매 압박 속에서 진행되고 있다.

업계에서는 선순위 4800억원을 단일 금융기관이 통으로 인수해 차환하는 방안 외에는 현실적인 대안이 마땅치 않다는 평가가 나온다. 분산된 대주단 체제로는 향후 본PF 전환 과정에서 다시 의사결정 병목이 발생할 가능성이 높다는 이유에서다.

현재 사업 주체인 이지스자산운용은 메리츠금융그룹(이하 메리츠금융)과 협상을 진행 중이다. 메리츠금융이 선순위를 전액 인수할 경우 구조는 단순화되고, 1년 브릿지 연장을 통해 시간을 벌 수 있다. 그 사이 시장 상황을 지켜보며 본PF를 재추진하는 구상이다.

반대로 메리츠금융이 인수를 거부하면 공매로 직행할 가능성이 높다. 이 때문에 업계에서는 이번 협상의 주도권이 메리츠금융에 있다는 분석이 나온다.

메리츠금융 내부 분위기는 녹록지 않다. IB업계에 따르면 메리츠금융은 이미 1·2차 투자심의를 마쳤지만 두 차례 모두 반대 의견이 다수였던 것으로 전해진다. 현재 3차 투자심의를 앞두고 조건 재협상이 진행 중이다.

쟁점은 인수 금액과 마스터리스 구조다. 메리츠금융은 선순위 4800억원 전액을 그대로 인수하는 방안에 부담을 표시하며 조건 강화를 요구한 것으로 알려졌다. 지난 투자심의 과정에서는 두 개 빌딩에 대한 책임임차(마스터리스)를 요구 카드로 제시한 것으로 전해진다. 단순 금리 조정이 아니라 향후 현금흐름 안정성을 제도적으로 확보하겠다는 취지다.

협상이 결렬돼 공매로 넘어갈 경우 이해관계는 명확히 갈린다. 선순위 채권은 담보를 기반으로 회수 가능성이 높아 부실채권(NPL) 형태로 매각될 가능성이 있다. 실제로 캡스톤자산운용 등 일부 운용사가 관심을 보이고 있는 것으로 전해진다.

반면 NH투자증권, 신한투자증권, 대신증권 등 중·후순위 투자자들은 손실 가능성이 높다. 구조상 선순위가 모두 상환된 이후에야 배분이 이뤄지기 때문이다.

한 부동산 업계 관계자는 "메리츠가 선순위를 전액 인수해 1년 브릿지를 연장하는 방안은 검토되고 있지만, 내부에서는 조건을 보다 강화해야 한다는 기류가 있다"며 "지금은 EOD 이후 한 달가량 담보 실행이 유예된 상태로, 실제 담보권 실행이 이뤄진다면 시점은 3월초가 될 것"이라고 말했다.